包租代管：包租和代管差在哪、交出去之前要先看什麼
不想自己找房客、收租、處理報修，可以交給「租賃住宅服務業」，也就是大家說的包租代管。租賃住宅市場發展及管理條例把這一行分成「包租業」和「代管業」兩種，兩種對房東的意義很不一樣。這頁整理兩者差在哪、要簽什麼、費用怎麼看、交出去前要想清楚的地方，以及怎麼查業者是不是合法登記，最後附一份挑業者的檢查清單。
包租和代管差在哪
代管業：受出租人（房東）委託，經營租賃住宅管理業務的公司。房東還是出租人，業者是你委託來管房子的。
包租業：先向房東承租房子，再轉租給別人，並經營管理業務的公司。房東的房客是包租業，實際住進來的人是包租業的「次承租人」。
「管理業務」包括什麼：條例第 3 條列的是屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理，以及其他與租賃住宅管理有關的事項。
兩種都必須是公司，要依條例向縣市主管機關申請許可、辦妥公司登記、繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員、加入同業公會，領得登記證後才可以營業（第 19 條）。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 3 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 19 條（原文在本頁最下方）
兩種各要簽什麼
代管：代管業要先跟房東簽「委託管理租賃住宅契約書」，才可以開始執行管理業務；代管業也不得再委託其他代管業執行（第 28 條）。
包租：包租業要經房東同意轉租，並跟房東簽好租賃契約書後，才可以刊登廣告和執行業務（第 29 條）。包租業跟次承租人簽約時，要提供住宅租賃標的現況確認書與房東同意轉租的書面文件，並在契約上寫明它跟房東之間的租賃範圍、期間與可以終止租約的事由；簽約後 30 日內，要把轉租的範圍、租賃期間與次承租人資訊以書面通知房東。
條例第 32 條規定，下面這些文件要由業者指派專任租賃住宅管理人員簽章：委託管理契約書（包租不適用）、租賃契約書與住宅租賃標的現況確認書（代管不適用）、屋況與附屬設備點交證明文件、租金押金及相關費用收據、退還租金押金證明。拿到文件時看一下有沒有簽章。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 28 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 29 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 32 條（原文在本頁最下方）
費用：條例沒有訂價，但代管業要公開收費方式
條例沒有規定包租代管要收多少錢。代管業要在營業處所明顯的地方和網站上，揭示「代管費用收取基準及方式」（第 33 條；包租業不適用這一款，因為包租是業者向你承租，條件在租約裡談）。業者收受你的費用或文件，要開收據給你（施行細則第 27 條）。
比較業者時，把對方揭示的收費基準拿出來對：怎麼計算、什麼時候收、點交或修繕處理有沒有另外收費，都以業者揭示與契約寫的為準。口頭講的，請對方寫進契約。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 33 條、租賃住宅市場發展及管理條例施行細則 第 27 條（原文在本頁最下方）
交出去之前要想清楚的地方（大家問的缺點）
- 包租：你的租約對象是包租業，實際住的人跟你沒有直接租約。轉租的範圍、期間與次承租人資訊，依條例第 29 條由包租業在轉租簽約後 30 日內書面通知你。要先想好自己能不能接受不直接挑房客。
- 包租：你提前終止跟包租業的租約時，包租業要在知悉的次日起 5 日內通知次承租人終止轉租契約，協調返還房子、點交、退還預收租金與押金，並協助次承租人優先承租其他房子；包租業停業、解散或他遷不明的，房東可以自己通知次承租人，並請同業公會或全國聯合會協調，對方不得拒絕（第 30 條）。
- 代管：你仍然是出租人，業者是受你委託處理管理業務。要看清楚委託契約把哪些事交給業者、哪些仍要你自己決定（例如押金退多少、要不要續約）。
- 兩種都有成本：代管要付管理費用，包租是讓業者承租後自己轉租。簽約前，把業者揭示的收費基準或包租條件，和自己管的時間成本比一比。
- 業者出問題：因可歸責於業者的事由不能履約、造成損害的，業者負賠償責任；受僱人執行業務的故意或過失，業者與受僱人負連帶賠償責任。被害人可以向全國聯合會請求調處，並在業者繳存的營業保證金及提供擔保總額內請求代為賠償（第 31 條）。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 29 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 30 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 3 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 31 條（原文在本頁最下方）
怎麼查業者是不是合法的、「證照」是什麼
內政部「不動產服務業查詢」網站可以查租賃住宅服務業：用營業項目（代管業、包租業、包租代管業）、統一編號、業者名稱或地址查詢，也可以查業者受僱的租賃住宅管理人員與管理人員證書。查到的是業者向所在地縣市主管機關登記的資料，有疑問再問縣市政府。網址附在頁尾。
「證照」指的是租賃住宅管理人員證書。業者至少要置專任租賃住宅管理人員 1 人，每一個分設營業處所也至少 1 人（第 25 條）。管理人員要參加全國聯合會舉辦的資格訓練並測驗合格，在取得合格證明之日起 1 年內登錄、領有證書，才可以充任；證書有效期限 4 年，期滿前 6 個月內，要附最近 2 年內參加換證訓練並測驗合格的證明，重新登錄換證（第 26 條）。
不是租賃住宅服務業卻經營代管或包租業務的，縣市政府會禁止營業，並處新臺幣 4 萬元以上 20 萬元以下罰鍰（第 36 條）。先查再簽，對房東自己也是保障。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 25 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 26 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 36 條（原文在本頁最下方）
挑業者檢查清單
- 在內政部不動產服務業查詢網站查得到，執業狀態是執業中
- 營業處所與網站有揭示：登記證、同業公會會員證書、租賃住宅管理人員證書（第 33 條）
- 代管業有揭示代管費用收取基準及方式（第 33 條）
- 加盟經營的，在廣告、市招及名片明顯處標明「加盟店」字樣（施行細則第 26 條）
- 代管：先簽委託管理租賃住宅契約書才開始做事（第 28 條）；包租：你同意轉租並簽好租賃契約書（第 29 條）
- 契約書、現況確認書、點交證明、收據、退還押金證明上，有專任租賃住宅管理人員簽章（第 32 條）
- 業者收費用或收文件，有開收據（施行細則第 27 條）
- 當面問清楚：報修誰接、押金誰保管、房客欠租怎麼處理、你要提前收回時怎麼通知，答案寫進契約
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 33 條、租賃住宅市場發展及管理條例施行細則 第 26 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 28 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 29 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 32 條、租賃住宅市場發展及管理條例施行細則 第 27 條（原文在本頁最下方）
稅的優惠
個人住宅所有權人委託代管業或出租給包租業轉租、契約約定供居住使用 1 年以上的，條例第 17 條有減徵租金所得稅的規定（每屋每月租金收入不超過新臺幣 6,000 元的部分免納綜合所得稅等），第 18 條讓縣市政府可以適當減徵地價稅與房屋稅。這兩條都寫了實施年限，申報前先向國稅局或縣市稅捐機關確認。詳細算法見「房東報稅」那一頁。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 17 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 18 條（原文在本頁最下方）
常見問題
包租和代管哪個比較好？
看你想把多少事交出去。想自己仍是出租人、只把點交、收租、修繕等管理工作交給業者，是代管；想讓業者向你承租、由業者轉租給房客，是包租。兩種都要找有登記證的公司。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 3 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 19 條（原文在本頁最下方）
包租代管要收多少費用？
租賃住宅條例沒有規定金額。代管業要在營業處所與網站揭示代管費用收取基準及方式，收費以業者揭示與契約寫的為準。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 33 條（原文在本頁最下方）
怎麼查包租代管業者是不是合法的？
用內政部「不動產服務業查詢」網站，選租賃住宅服務業，以名稱、統一編號或地址查詢，也能查管理人員證書。業者營業處所與網站也要揭示登記證、公會會員證書與管理人員證書。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 33 條（原文在本頁最下方）
包租代管人員要有證照嗎？
要。業者要僱用具備租賃住宅管理人員資格的人執行業務，至少置專任 1 人；管理人員要訓練測驗合格並登錄、領有證書，證書有效期限 4 年，期滿要換證。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 25 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 26 條（原文在本頁最下方）
交給包租業之後，房東還能提前收回嗎？
能不能提前終止、要不要賠，看你跟包租業簽的租約。房東提前終止後，條例第 30 條規定包租業要在知悉次日起 5 日內通知次承租人，並協調返還房子、點交、退還預收租金與押金。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 30 條（原文在本頁最下方）
業者倒了或出事怎麼辦？
因可歸責於業者不能履約造成損害的，業者負賠償責任；被害人可以向全國聯合會請求調處，並在營業保證金及擔保總額內請求代為賠償。包租業停業、解散或他遷不明時，房東可以自己通知次承租人，並請同業公會或全國聯合會協調。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 31 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 30 條（原文在本頁最下方）
這件事，客服怎麼幫你不管你自己管還是交給代管業，房客問看房、租金、繳費方式、報修怎麼聯絡，客服都照你填的資料 24 小時回答，可以接在 LINE 官方帳號或網頁聊天。講到押金、退款、欠租這些錢的事，客服不替你答應，列進待回清單交給你本人。房客問到「包租代管業者要不要登記」這類法規問題，客服會標明依據哪一條；你沒寫的，照實說不知道。
看租屋智庫怎麼運作｜
免費體驗 →
官方資料
引用條文原文
本頁引用 15 條，點條名展開原文。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 3 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 3 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
本條例用詞，定義如下：
一、租賃住宅：指以出租供居住使用之建築物。
二、住宅租賃契約（以下簡稱租賃契約）：指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。
三、租賃住宅服務業：指租賃住宅代管業及租賃住宅包租業。
四、租賃住宅代管業（以下簡稱代管業）：指受出租人之委託，經營租賃住宅管理業務（以下簡稱代管業務）之公司。
五、租賃住宅包租業（以下簡稱包租業）：指承租租賃住宅並轉租，及經營該租賃住宅管理業務（以下簡稱包租業務）之公司。
六、租賃住宅管理業務：指租賃住宅之屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理及其他與租賃住宅管理有關之事項。
七、營業處所：指租賃住宅服務業經營代管業務或包租業務之店面或辦公室等固定場所。
八、租賃住宅管理人員：指租賃住宅服務業依本條例規定所置從事代管業務或包租業務之人員。
九、轉租：指承租租賃住宅，以其全部或一部租與他人居住使用，他人支付租金之租賃行為。
十、轉租人：指以其租用之住宅全部或一部租與他人居住者。
十一、次承租人：指支付租金租用他人承租之租賃住宅供居住使用者。
十二、租賃住宅服務當事人：指代管業服務之委託人及承租人，或包租業服務之出租人及次承租人。
十三、押金：指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 19 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 19 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
經營租賃住宅服務業者，應向直轄市、縣（市）主管機關申請許可，並於許可後三個月內辦妥公司登記；屆期未辦妥公司登記者，由直轄市、縣（市）主管機關廢止其許可。
租賃住宅服務業應於完成公司登記後六個月內繳存營業保證金、置租賃住宅管理人員及加入登記所在地之同業公會，檢附有關證明文件向直轄市、縣（市）主管機關申請租賃住宅服務業登記並領得登記證後，始得營業；屆期未辦妥登記者，由直轄市、縣（市）主管機關廢止其許可，並通知公司登記主管機關廢止其登記。
租賃住宅服務業分設營業處所者，應於繳存營業保證金及置租賃住宅管理人員後，向直轄市、縣（市）主管機關申請分設營業處所登記並領得登記證，始得營業。
前二項營業保證金繳存金額，依租賃住宅服務業營業處所數及經營規模計算。
租賃住宅服務業或其分設營業處所於領得登記證後逾六個月未開始營業或自行停止營業連續六個月以上者，由直轄市、縣（市）主管機關廢止其登記並註銷其登記證。但依法辦理停業登記者，不在此限。
租賃住宅服務業及其分設營業處所之登記均經廢止並註銷其登記證者，由直轄市、縣（市）主管機關廢止其許可，並通知公司登記主管機關廢止其登記。
代管業及包租業組織商業團體，應以租賃住宅服務商業之業別為之，不得依其業務性質分別組織。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 28 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 28 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
代管業應與委託人簽訂委託管理租賃住宅契約書後，始得執行租賃住宅管理業務。
前項代管業不得委託他代管業執行租賃住宅管理業務。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 29 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 29 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
包租業應經出租人同意轉租其租賃住宅並與其簽訂租賃契約書後，始得刊登廣告及執行業務。
包租業與次承租人簽訂租賃契約書時，應提供住宅租賃標的現況確認書及前項經出租人同意轉租之書面文件，並於該契約書載明包租業與出租人之住宅租賃標的範圍、租賃期間及得終止租賃契約之事由。
包租業應於前項契約書簽訂後三十日內，將該契約轉租標的範圍、租賃期間及次承租人資訊以書面通知出租人。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 32 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 32 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
下列文件應由租賃住宅服務業指派專任租賃住宅管理人員簽章：
一、委託管理租賃住宅契約書。
二、租賃契約書。
三、住宅租賃標的現況確認書。
四、屋況與附屬設備點交證明文件。
五、租金、押金及相關費用收據。
六、退還租金、押金證明。
前項第一款規定，於經營包租業務者不適用之；前項第二款及第三款規定，於經營代管業務者不適用之。
第一項第一款契約書及第二款契約書中之轉租契約書，其定型化契約應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 33 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 33 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃住宅服務業應於營業處所明顯之處及其網站，揭示下列文件資訊：
一、登記證。
二、同業公會會員證書。
三、租賃住宅管理人員證書。
四、代管費用收取基準及方式。
前項第四款規定，於經營包租業務者不適用之。
租賃住宅市場發展及管理條例施行細則 第 27 條
《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》第 27 條
（修正日期：民國 113 年 05 月 28 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃住宅服務業收受租賃住宅服務當事人之有關費用或文件者，應掣給收據。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 30 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 30 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
包租業轉租租賃住宅後，出租人提前終止租賃契約者，包租業除應於知悉終止租賃契約之次日起五日內通知次承租人終止轉租契約，協調返還租賃住宅、執行屋況及附屬設備點交事務、退還預收租金及全部或一部押金外，並應協助次承租人優先承租其他租賃住宅。
前項出租人提前終止租賃契約之情形，於包租業因故停業、解散或他遷不明時，得由出租人通知次承租人。出租人或次承租人得請求所在地同業公會或其全國聯合會協調返還租賃住宅或續租事宜，該同業公會或其全國聯合會不得拒絕。
前二項出租人提前終止租賃契約之情形，因可歸責於包租業之事由，致出租人或次承租人受損害時，適用第三十一條規定。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 31 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 31 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
因可歸責於租賃住宅服務業之事由不能履行契約，致租賃住宅服務當事人受損害時，由該租賃住宅服務業負賠償責任。
租賃住宅服務業因其受僱人執行業務之故意或過失致租賃住宅服務當事人受損害者，該租賃住宅服務業應與其受僱人負連帶賠償責任。
前二項被害人向全國聯合會請求代為賠償時，其所設基金管理委員會應即進行調處。
被害人取得對租賃住宅服務業或其受僱人之執行名義或經基金管理委員會調處決議支付者，得於該租賃住宅服務業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向全國聯合會請求代為賠償；經代為賠償後，即應依第二十二條第五項規定，通知租賃住宅服務業限期補繳。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 25 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 25 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃住宅服務業應僱用具備租賃住宅管理人員資格者從事代管業務及包租業務。
租賃住宅服務業應置專任租賃住宅管理人員至少一人；其分設營業處所者，每一營業處所，應置專任租賃住宅管理人員至少一人。
前項專任租賃住宅管理人員，不得同時受僱於二家以上租賃住宅服務業。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 26 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 26 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
經參加全國聯合會舉辦租賃住宅管理人員資格訓練並測驗合格者，應於取得合格證明之日起一年內向中央主管機關或其指定之機關（構）、團體、學校登錄及領有租賃住宅管理人員證書，始得充任租賃住宅管理人員。
前項證書有效期限為四年，期滿前六個月內，租賃住宅管理人員應檢附其於最近二年內參加全國聯合會舉辦換證訓練並測驗合格之證明文件，向中央主管機關或其指定之機關（構）、團體、學校重新辦理登錄及換證。
前二項訓練、測驗資格、課程內容、時數、收費費額、登錄、發證、換證作業、規費收取及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 36 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 36 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，由直轄市、縣（市）主管機關禁止其營業，並處公司負責人、商業負責人、有限合夥負責人或行為人新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰；情節重大者並得勒令歇業。
租賃住宅市場發展及管理條例施行細則 第 26 條
《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》第 26 條
（修正日期：民國 113 年 05 月 28 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃住宅服務業及其分設營業處所係加盟經營者，應於廣告、市招及名片明顯處，標明加盟店字樣。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 17 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 17 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上者，得依下列規定減徵租金所得稅：
一、出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分，免納綜合所得稅。
二、出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依下列方式認列：
（一）每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算。
（二）每屋每月租金收入超過新臺幣二萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。
前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年；其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 18 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 18 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
符合前條規定之租賃住宅，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減徵。
前項減徵之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。
第一項減徵地價稅及房屋稅規定，實施年限為五年；其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。
其他房東經營整理
其他行業的經營整理