房東修繕責任：誰修、多久、房客能不能自己修
冷氣壞了、熱水器不熱、水管漏水，房客第一個找的就是房東。哪些該房東修、哪些可以約定由房客自己修、房東不修時房客能怎麼做，租賃住宅條例、民法與內政部的應記載事項都有規定。這頁整理成白話，附一份簽約時用的「修繕責任分工表」和接到報修時的回覆範本。
原則：房東負責修
條例第 8 條：房東要把合於約定居住使用的房子交給房客，並在租賃期間保持合於居住使用的狀態。應記載事項第九點：房子或附屬設備損壞時，由出租人負責修繕。民法第 429 條也規定，租賃物的修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
例外有三種：雙方另有約定、另有習慣，或損壞是可歸責於房客的事由造成的。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 8 條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點、民法 第 429 條（原文在本頁最下方）
想約定房客自己修：簽約前一定要先講好
條例第 8 條第 2 項：房東要在簽訂租約前，向房客說明由房東負責修繕的項目及範圍，並提供有修繕必要時的聯絡方式。
應記載事項第十一點更具體：有哪些項目要由房客負責修繕，房東要在簽約前先說明、並經房客確認（契約附件三）；沒有約明確認的，由房東負責修繕。
所以像「燈泡、冷氣濾網這類由房客自己處理」的安排可以約定，但要寫進附件三、讓房客確認；只在口頭講、沒寫的，出問題時仍是房東要修。房客經同意做的室內裝修，裝修增設的部分壞了，由房客負責修（第十點）。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 8 條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十一點、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十點（原文在本頁最下方）
冷氣、熱水器這些設備算誰的
附屬設備包含哪些（冷氣、熱水器、洗衣機等），看簽約時附件一「租賃標的現況確認書」怎麼列（第二點）。列在附屬設備裡的，損壞原則上由房東修；除非附件三約定由房客修、另有習慣，或是房客造成的。
房客自己帶來的電器，不是租賃標的，不在房東的修繕責任裡。
依據：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第二點、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十一點（原文在本頁最下方）
房東不修，房客可以自己修再扣租金嗎
可以，但有條件。條例第 8 條第 3 項與應記載事項第九點：該由房東修的，房客可以定相當期限催告房東修繕；房東沒在期限內修，房客可以自己修，並請求房東償還費用，或從約定的租金中扣除。民法第 430 條也規定，這種情形房客可以終止契約，或自行修繕請求償還、從租金扣除。
條例第 11 條、應記載事項第十八點：房子不合居住使用、有修繕必要，房客定相當期限催告仍不修的，房客可以提前終止租約，房東不得要求任何賠償（房客要在終止前 30 日附事證書面通知）。
「相當期限」條文沒有寫幾天，要看損壞的情況個案判斷。房東收到報修就先回覆、約時間，是避免被扣租金或被終止租約最實際的做法。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 8 條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點、民法 第 430 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 11 條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十八點（原文在本頁最下方）
房東要進去修，房客可以拒絕嗎
條例第 8 條第 4 項：房東為修繕所為的必要行為，房客不得拒絕。應記載事項第九點補充：房東要在相當期間「先期通知」，房客無正當理由不得拒絕。修繕期間讓房子全部或一部不能居住使用的，房客可以請求扣除那段期間全部或一部的租金。
反過來，房客也有義務：房子需要修繕、或為防止危害需要設備時，房客要馬上通知房東（房東已經知道的除外）；房客怠於通知、讓房東來不及救濟的，要賠償房東因此產生的損害（民法第 437 條）。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 8 條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點、民法 第 437 條（原文在本頁最下方）
房客弄壞的：誰修、誰賠
損壞是可歸責於房客的，不在房東的修繕責任內（第九點但書）。房客沒盡善良管理人注意造成毀損，要負損害賠償責任，可以從押金抵充（第十二點、民法第 432 條）。房客因重大過失失火，致房子毀損滅失的，對房東負損害賠償責任（民法第 434 條）。
房客毀損房子或附屬設備，經房東定相當期限催告仍不修繕、也不相當賠償的，房東可以提前終止租約，終止前 30 日檢附事證書面通知（條例第 10 條、應記載事項第十七點）。
另外提醒：房子有瑕疵、危及房客或同居人的安全或健康時，房客即使簽約時已知道這個瑕疵、或已拋棄終止權，仍可以終止契約（民法第 424 條）。這類問題要優先處理。
依據：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十二點、民法 第 432 條、民法 第 434 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 10 條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十七點、民法 第 424 條（原文在本頁最下方）
修繕責任分工表＋報修回覆範本
【修繕責任分工表（附在租約附件三，雙方簽名）】
設備／項目｜誰負責修｜備註
冷氣＿台｜□房東 □房客｜例：濾網由房客定期清洗
熱水器｜□房東 □房客｜
燈具、燈泡｜□房東 □房客｜
馬桶、水龍頭、排水｜□房東 □房客｜房客使用不當造成堵塞的由房客負責
門鎖、鑰匙｜□房東 □房客｜例：鑰匙遺失補製由房客負擔
其他：＿＿＿＿｜□房東 □房客｜
※ 沒有列在本表、或沒有勾選的項目，由房東負責修繕。
報修聯絡方式：＿＿＿＿（LINE／電話）
房東簽名：＿＿＿＿ 房客簽名：＿＿＿＿ 日期：＿＿＿＿
【接到報修時的回覆】
＿＿您好，收到您說＿＿＿＿的狀況，謝謝通知。
方便的話請拍一張照片或一小段影片給我，我先確認狀況。
我會在＿月＿日＿點前跟您約處理時間（或請師傅直接聯絡您），進門前一定先跟您確認時間。
如果是漏水、漏電這類危險狀況，請先關閉水源或電源，並直接打電話給我：＿＿＿＿。
可以直接複製，改成你自己的內容。
常見問題
租屋東西壞了一定是房東修嗎？
原則上是。除非雙方另有約定、另有習慣，或損壞是可歸責於房客的事由造成的。要約定房客自己修的項目，簽約前要先說明並經房客確認，沒約明確認的由房東修。
依據：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十一點（原文在本頁最下方）
冷氣壞了房東要修嗎？
冷氣列在附件一附屬設備裡的，損壞原則上由房東修；附件三約定由房客修的項目、或是房客造成的損壞除外。
依據：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十一點（原文在本頁最下方）
房東不修，可以自己修再扣房租嗎？
可以。該由房東修的，房客定相當期限催告；房東沒在期限內修，房客可以自己修，請求房東償還費用或從租金中扣除。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 8 條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點（原文在本頁最下方）
房東修繕的期限是多久？
條文沒有寫固定天數，用的是「相當期限」，由房客催告時定，要看損壞情況。建議收到報修就先回覆、約時間。
依據：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點（原文在本頁最下方）
房客弄壞的東西要誰修？
可歸責於房客的損壞不在房東修繕責任內。房客沒盡善良管理人注意造成毀損的，要負損害賠償責任，可以從押金抵充。
依據：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十二點（原文在本頁最下方）
房東可以進房間修東西嗎？
可以。房東為修繕所為的必要行為，房客不得拒絕；但要在相當期間先期通知，房客無正當理由才不得拒絕。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 8 條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點（原文在本頁最下方）
修繕期間不能住，可以少付房租嗎？
應記載事項第九點：房東修繕期間，致房子全部或一部不能居住使用的，房客可以請求扣除該期間全部或一部的租金。
依據：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點（原文在本頁最下方）
這件事，客服怎麼幫你房客半夜傳「熱水器壞了」，客服照你填的報修流程 24 小時先回：怎麼拍照回報、你寫的聯絡時段、緊急狀況先怎麼處理。誰付修理費、能不能扣租金這類牽涉錢、要你決定的事，客服不替你答應，列進待回清單交給你本人。你在資料裡寫了修繕分工的，客服照你寫的回答；房客問到法規，客服會標明依據條例第 8 條或應記載事項第九點。
看租屋智庫怎麼運作｜
免費體驗 →
引用條文原文
本頁引用 16 條，點條名展開原文。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 8 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 8 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。
出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。
前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。
出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，承租人不得拒絕。
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第九點
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》應記載事項第九點 修繕
（內政部 114 年 4 月 18 日公告修正｜來源：內政部主管法規查詢系統）
租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。前項由出租人負責修繕者，承租人得定相當期限催告修繕，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時，承租人得自行修繕，並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中扣除。出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為，應於相當期間先期通知，承租人無正當理由不得拒絕。前項出租人於修繕期間，致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。
民法 第 429 條
《民法》第 429 條
（修正日期：民國 115 年 08 月 17 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十一點
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》應記載事項第十一點 出租人之義務及責任
（內政部 114 年 4 月 18 日公告修正｜來源：內政部主管法規查詢系統）
出租人應出示有權出租本租賃住宅之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件，供承租人核對。出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。出租人與承租人簽訂本契約前，租賃住宅有由承租人負責修繕之項目及範圍者，出租人應先向承租人說明並經承租人確認（如附件三），未經約明確認者，出租人應負責修繕，並提供有修繕必要時之聯絡方式。依第六點規定約定電費由承租人負擔者，出租人應提供承租人租賃標的之電費資訊。承租人亦得逕向台灣電力股份有限公司申辦查詢租賃期間之有關電費資訊。
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十點
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》應記載事項第十點 室內裝修
（內政部 114 年 4 月 18 日公告修正｜來源：內政部主管法規查詢系統）
承租人有室內裝修之需要，應經出租人同意並依相關法令規定辦理，且不得損害原有建築結構之安全。承租人經出租人同意裝修者，其裝修增設部分若有損壞，由承租人負責修繕。第一項情形，承租人返還租賃住宅時，應□負責回復原狀□現況返還□其 他。
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第二點
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》應記載事項第二點 租賃標的
（內政部 114 年 4 月 18 日公告修正｜來源：內政部主管法規查詢系統）
(一)租賃住宅標示：
1、門牌__縣(市)__鄉（鎮、市、區）__街(路)__段__巷__弄__號__樓之
(基地坐落__段__小段__地號。)。無門牌者，其房屋稅籍編號： 或其位置略圖。
2、專有部分建號 ，權利範圍 ，面積共計平方公尺。
(1)主建物面積：__層__平方公尺，__層__平方公尺，__層__平方公尺共計__平方公尺，用途__。
(2)附屬建物用途__，面積__平方公尺。
3、共有部分建號__，權利範圍__，持分面積__平方公尺。
4、車位：□有（汽車停車位__個、機車停車位__個）□無。
5、□有□無設定他項權利，若有，權利種類：_______。
6、□有□無查封登記。
(二)租賃範圍：
1、租賃住宅□全部□部分：第__層□房間 間□第室，面積 平方公尺(如「租賃住宅位置格局示意圖」標註之租賃範圍)。
2、車位(如無則免填)：
(1)汽車停車位種類及編號：地上(下）第__層□平面式停車位□機械式停車位，編號第__號車位個。(如無則免填)
(2)機車停車位：地上(下）第__層編號第__號或其位置示意圖。
(3)使用時間：
□全日□日間□夜間□其他___。
3、租賃附屬設備：
□有□無附屬設備，若有，詳如附件一租賃標的現況確認書。
4、其他： 。
民法 第 430 條
《民法》第 430 條
（修正日期：民國 115 年 08 月 17 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 11 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 11 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：
一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。
二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。
三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。
承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十八點
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》應記載事項第十八點 承租人提前終止租約
（內政部 114 年 4 月 18 日公告修正｜來源：內政部主管法規查詢系統）
租賃期間有下列情形之一者，承租人得提前終止租約，出租人不得要求任何賠償：
(一)租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。
(二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。
(三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵；承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者，亦同。
(四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。
(五)因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。承租人依前項各款規定提前終止租約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。但前項第三款前段其情況危急者，得不先期通知。承租人死亡，其繼承人得主張終止租約，其通知期限及方式，準用前項規定。
民法 第 437 條
《民法》第 437 條
（修正日期：民國 115 年 08 月 17 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。
承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十二點
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》應記載事項第十二點 承租人之義務及責任
（內政部 114 年 4 月 18 日公告修正｜來源：內政部主管法規查詢系統）
承租人應於簽訂本契約時，出示國民身分證或其他足資證明身分之文件，供出租人核對。承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。前項承租人應賠償之金額，得由第五點第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。承租人經出租人同意轉租者，與次承租人簽訂轉租契約時，應不得逾出租人同意轉租之範圍及期間，並應於簽訂轉租契約後三十日內，以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人。
民法 第 432 條
《民法》第 432 條
（修正日期：民國 115 年 08 月 17 日｜來源：全國法規資料庫）
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
民法 第 434 條
《民法》第 434 條
（修正日期：民國 115 年 08 月 17 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃物因承租人之重大過失，致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 10 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 10 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
四、出租人為重新建築而必要收回。
五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：
一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第十七點
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》應記載事項第十七點 出租人提前終止租約
（內政部 114 年 4 月 18 日公告修正｜來源：內政部主管法規查詢系統）
租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：
(一)出租人為重新建築而必要收回。
(二)承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
(三)承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。
(四)承租人違反第八點第一項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。
(五)承租人違反第八點第二項規定，違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。
(六)承租人違反第八點第三項規定，擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。
(七)承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。
(八)承租人違反第十點第一項規定，未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
(九)承租人違反第十點第一項規定，未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。
(十)承租人違反第十點第一項規定，進行室內裝修，損害原有建築結構之安全。出租人依前項規定提前終止租約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人。但依前項第五款及第十款規定終止者，得不先期通知：
(一)依前項第一款規定終止者，於終止前三個月。
(二)依前項第二款至第四款、第六款至第九款規定終止者，於終止前三十日。
民法 第 424 條
《民法》第 424 條
（修正日期：民國 115 年 08 月 17 日｜來源：全國法規資料庫）
租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。
其他房東經營整理
其他行業的經營整理