房東報稅：租金收入怎麼申報、費用怎麼減（財政部規定白話整理）
房子租出去收的租金，在所得稅法裡算「租賃所得」，要併進綜合所得稅一起報。這頁把房東最常卡住的幾件事照順序整理：租金收入怎麼算成所得、費用可以怎麼減、押金為什麼也要算收入、交給包租代管有什麼減稅規定、以前漏報怎麼補，最後附一份申報前的準備清單和試算格式。法條與財政部、國稅局頁面的出處都附在頁尾；每年的申報期間、費用標準與利率，以財政部當年度公告為準。
① 租金收入算哪一類、什麼時候報
所得稅法第 14 條把「以財產出租之租金所得」列為第五類「租賃所得及權利金所得」。算法是：全年租賃收入，減除必要損耗及費用後的餘額，就是租賃所得，再併入綜合所得總額申報。
申報時間：所得稅法第 71 條規定，納稅義務人應於每年 5 月 1 日起至 5 月 31 日止，申報上一年度的所得。遇到假日順延等實際截止日，以財政部當年度公告為準。
房子的房屋稅、地價稅由誰付？民法第 427 條規定「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔」；內政部住宅租賃契約應記載事項第七點也寫明房屋稅、地價稅由出租人負擔。這兩種稅不能在租約裡轉給房客。
依據：民法 第 427 條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第七點（原文在本頁最下方）
② 費用怎麼減：列舉實際費用，或用財政部費用標準
必要損耗及費用有兩種減法。
第一種是列舉實際費用：手上有確實證明文件的，照實際金額減除。
第二種是用財政部頒定的費用標準。財政部臺北國稅局 2026 年 5 月 25 日的說明寫到：「若未能列舉實際費用，可採財政部頒定之費用標準，按全年租賃收入之43%計算扣除必要費用」。臺北國稅局公布的「財產租賃必要損耗及費用標準」表上，固定資產是 43%；但只出租土地的收入，只能減除該土地當年度繳納的地價稅。
實際費用多、單據也齊全的，可以考慮列舉；沒有整理單據的，用費用標準最省事。不管哪一種，申報前都再看一次當年度的標準。
③ 押金也要算成租金收入
很多房東以為押金之後要退，就不用報。所得稅法第 14 條第五類寫明：財產出租，收有押金或任何類似押金的款項，要就這些款項「按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算租賃收入」。財政部臺北國稅局的說明，則是按「郵政儲金一年期定期儲金固定利率」計算。
白話：押金本身不是收入，但押金放在你這裡，要依利率算出一筆租賃收入，跟租金一起報。利率每年可能不同，申報時以當年度適用的利率為準；不確定的，打給所在地國稅局問最準。
④ 交給包租代管：租賃條例的減稅規定
租賃住宅市場發展及管理條例第 17 條：個人住宅所有權人把住宅委託代管業管理，或出租給包租業轉租，契約約定供居住使用 1 年以上的，租金所得稅可以照下面的方式減徵。自己直接出租給房客、沒有透過包租代管業者的，不適用這一條。
「1 年以上」怎麼認定（施行細則第 4 條）：委託代管業的，委託管理契約書與租賃契約書約定的期間都要達 1 年以上；出租給包租業的，租賃契約書約定的租賃期間達 1 年以上。「每屋」怎麼認定（施行細則第 5 條）：有門牌的看每一個門牌；沒有門牌的，看每一份房屋稅籍證明登載的範圍。
地價稅與房屋稅：第 18 條規定，符合第 17 條的租賃住宅，縣市政府可以適當減徵，期限、範圍、基準與程序由各縣市的自治條例定。
要注意：第 17 條、第 18 條都寫了「實施年限為五年」，期滿前半年行政院可以視情況延長，以一次為限。你申報的那一年度還能不能用，申報前先問所在地國稅局（房屋稅、地價稅問縣市稅捐機關）。
- 每屋每月租金收入不超過新臺幣 6,000 元的部分：免納綜合所得稅。
- 每屋每月租金收入超過 6,000 元到 20,000 元的部分：沒有確實證據的，必要損耗及費用依該部分租金收入的 53% 計算。
- 每屋每月租金收入超過 20,000 元的部分：依所得稅法相關法令規定的減除標準計算。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 17 條、租賃住宅市場發展及管理條例 第 18 條、租賃住宅市場發展及管理條例施行細則 第 4 條、租賃住宅市場發展及管理條例施行細則 第 5 條（原文在本頁最下方）
⑤ 以前漏報了怎麼辦
財政部臺北國稅局 2026 年 5 月 25 日的說明：以前年度有短漏報，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員進行調查之前，主動向稅捐稽徵機關更正申報並補繳所漏稅額，「僅加計利息免予裁罰」。
這個免罰有前提：要在被檢舉、被調查之前主動補。發現自己漏報，越早主動處理越好。
⑥ 租約不能限制房客申報或申請補貼
內政部住宅租賃定型化契約的不得記載事項明列：不得記載「承租人不得申報租賃費用支出」，也不得記載「承租人不得申請租金補貼」。房客要不要申報租金支出、要不要申請租金補貼，租約不能寫來禁止。房東能做的，是自己該報的租金照實申報。
依據：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 不得記載事項（原文在本頁最下方）
申報前準備清單
- 每一間出租房屋的門牌（沒有門牌的，準備房屋稅籍證明）
- 每一間的出租期間（上一年度從幾月租到幾月）與實際收到的租金總額
- 每一間收的押金金額（要依利率算成租賃收入）
- 有沒有委託代管業或出租給包租業、契約期間是否 1 年以上（影響能不能用條例第 17 條的減徵）
- 要列舉實際費用的：準備確實證明文件
- 不列舉的：確認當年度財政部頒定的費用標準
- 以前年度有沒有漏報：有的話，在被查之前主動更正補繳
租賃所得試算（每一間房子各算一次）
全年租金收入：＿＿＿＿元
＋押金算成的租賃收入：押金＿＿＿＿元 × 當年度適用利率＿＿％ ＝＿＿＿＿元
＝全年租賃收入：＿＿＿＿元
－必要損耗及費用（二選一）：
□列舉實際費用（附確實證明文件）：＿＿＿＿元
□財政部費用標準：全年租賃收入 × 43%（以當年度標準為準）＝＿＿＿＿元
＝租賃所得：＿＿＿＿元（併入綜合所得總額申報）
※ 透過包租代管、符合條例第 17 條的，依該條另外計算；能不能適用先問國稅局。
可以直接複製，改成你自己的內容。
常見問題
房東收租金一定要報稅嗎？
要。所得稅法第 14 條把財產出租的租金列為租賃所得，以全年租賃收入減除必要損耗及費用後的餘額，併入綜合所得總額申報。
租金收入什麼時候申報？
所得稅法第 71 條規定每年 5 月 1 日起至 5 月 31 日止，申報上一年度的所得；實際截止日（例如遇假日順延）以財政部當年度公告為準。
沒有單據，費用可以扣多少？
財政部臺北國稅局說明：未能列舉實際費用的，可以按全年租賃收入的 43% 計算扣除必要費用。只出租土地的，只能減除該土地當年度繳納的地價稅。申報前再確認當年度的標準。
押金要報稅嗎？
押金之後要退，但所得稅法規定要按一年期存款利率把押金算成租賃收入申報；臺北國稅局的說明是按郵政儲金一年期定期儲金固定利率計算。
交給包租代管可以少繳稅嗎？
符合租賃住宅條例第 17 條（委託代管業或出租給包租業轉租、約定供居住使用 1 年以上）的，每屋每月租金收入不超過 6,000 元的部分免納綜合所得稅，超過的部分另有費用認列方式。這一條有實施年限，申報前先向國稅局確認該年度能不能適用。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例 第 17 條（原文在本頁最下方）
以前沒報租金收入，現在補會被罰嗎？
依臺北國稅局說明，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定的調查人員調查之前，主動更正申報並補繳所漏稅額的，僅加計利息、免予裁罰。被查到之後才補，就不適用。
房屋稅、地價稅可以叫房客分攤嗎？
不行。民法第 427 條規定租賃物應納的一切稅捐由出租人負擔；應記載事項第七點寫明房屋稅、地價稅由出租人負擔；不得記載事項也禁止約定「應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」。
依據：民法 第 427 條、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第七點、住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 不得記載事項（原文在本頁最下方）
房東報稅有新制嗎？
這頁整理的是所得稅法與財政部、國稅局頁面現在寫的規定（查核日 2026-11-01）。每年的申報期間、費用標準與利率以財政部當年度公告為準，申報前再看一次；不確定的地方直接問所在地國稅局最準。
這件事，客服怎麼幫你房客常問的「租約可不可以禁止我申報租金支出」「押金什麼時候退」，客服照你在後台填的資料 24 小時回答，講到法規時會標明依據哪一條（例如不得記載事項）；你沒寫的，客服照實說不知道、不編造。牽涉金額的事（押金、退款、租金減免），客服不替你答應，會列進你的待回清單，由你本人回覆。你自己的報稅計算不由客服處理，這頁的清單與試算格式可以拿去跟國稅局確認。
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官方資料
引用條文原文
本頁引用 7 條，點條名展開原文。
民法 第 427 條
《民法》第 427 條
（修正日期：民國 115 年 08 月 17 日｜來源：全國法規資料庫）
就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 應記載事項第七點
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》應記載事項第七點 稅費負擔之約定
（內政部 114 年 4 月 18 日公告修正｜來源：內政部主管法規查詢系統）
本契約有關稅費，依下列約定辦理：
(一)租賃住宅之房屋稅、地價稅由出租人負擔。
(二)本契約租賃雙方同意辦理公證者，其公證費 元整。
□由出租人負擔。
□由承租人負擔。
□由租賃雙方平均負擔。
□其他： 。
(三)其他稅費及其支付方式：。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 17 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 17 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
個人住宅所有權人將住宅委託代管業或出租予包租業轉租，契約約定供居住使用一年以上者，得依下列規定減徵租金所得稅：
一、出租期間每屋每月租金收入不超過新臺幣六千元部分，免納綜合所得稅。
二、出租期間每屋每月租金收入超過新臺幣六千元部分，其租金所得必要損耗及費用之減除，住宅所有權人未能提具確實證據者，依下列方式認列：
（一）每屋每月租金收入超過新臺幣六千元至二萬元部分，依該部分租金收入百分之五十三計算。
（二）每屋每月租金收入超過新臺幣二萬元部分，依該部分租金收入按所得稅法相關法令規定之減除標準計算。
前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年；其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。
租賃住宅市場發展及管理條例 第 18 條
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 18 條
（修正日期：民國 112 年 02 月 08 日｜來源：全國法規資料庫）
符合前條規定之租賃住宅，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減徵。
前項減徵之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。
第一項減徵地價稅及房屋稅規定，實施年限為五年；其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。
租賃住宅市場發展及管理條例施行細則 第 4 條
《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》第 4 條
（修正日期：民國 113 年 05 月 28 日｜來源：全國法規資料庫）
本條例第十七條第一項序文所定契約約定供居住使用一年以上之認定基準如下：
一、個人住宅所有權人委託租賃住宅代管業管理者：簽訂委託管理租賃住宅契約書與租賃契約書約定之委託管理及租賃期間均達一年以上。
二、個人住宅所有權人出租予租賃住宅包租業者：簽訂租賃契約書約定之租賃期間達一年以上。
租賃住宅市場發展及管理條例施行細則 第 5 條
《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》第 5 條
（修正日期：民國 113 年 05 月 28 日｜來源：全國法規資料庫）
本條例第十七條第一項第一款及第二款所定每屋之認定基準如下：
一、經戶政機關編釘門牌者：每一個別門牌。
二、未經戶政機關編釘門牌者：每一房屋稅籍證明所登載之範圍。
住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 不得記載事項
《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》不得記載事項
（內政部 114 年 4 月 18 日公告修正｜來源：內政部主管法規查詢系統）
一、不得記載拋棄審閱期間。
二、不得記載廣告僅供參考。
三、不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
四、不得記載承租人不得遷入戶籍。
五、不得記載應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。
六、不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
七、不得記載承租人須繳回契約書。
八、不得記載本契約之通知，僅以電話方式為之。
九、不得記載違反強制或禁止規定。
十、不得記載承租人不得申請租金補貼。
其他房東經營整理
其他行業的經營整理