房東經營整理

房東最常查的經營問題，一題一頁：先講白話，再給可以直接用的清單或範本，最後附法規原文與官方出處。

• 房東報稅：租金收入怎麼申報、費用怎麼減（財政部規定白話整理）
  房東收的租金是租賃所得，每年5月要併入綜合所得稅申報。整理租賃所得怎麼算、43%費用標準與舉證減除、押金也要設算收入、包租代管減稅條件、漏報在被查前主動補報可免罰，附申報前準備清單與試算格式。
• 租屋押金規定：收多少、什麼時候退、可以扣什麼
  租屋押金最多2個月租金，租約消滅、房客返還房屋並結清債務時要退。整理押金可以抵充哪些、房客或房東提前解約的違約金上限、房子賣掉押金怎麼辦、有爭議怎麼調處，附押金結算單範本。
• 包租代管：包租和代管差在哪、交出去之前要先看什麼
  包租是業者向房東承租再轉租，代管是業者受房東委託管理。整理兩者差別、要簽哪些契約、費用怎麼看、交出去前要想清楚的地方、管理人員證書與怎麼查合法業者，附挑業者檢查清單。
• 住宅租賃契約範本：官方下載位置＋簽約前檢查清單
  內政部住宅租賃契約書範本有Word、PDF、ODT可下載。整理應記載事項23點、不得記載事項10種、簽約當天要做的事與自己改租約的注意事項，附一份簽約前自我檢查表。
• 房客退租：水電費、點交、押金結算照順序處理
  房客退租時，水電瓦斯費照租約第六點結算，按度數收電費的每度不得超過電費單當期每度平均電價。整理點交怎麼做、房客不來點交、可扣押金的損壞、遺留物與到期不搬，附退租點交與結算單。
• 租屋管理費誰付、可以漲嗎（含租期內能不能漲租金）
  租屋管理費由房東或房客負擔照租約約定；管理費調漲，房客就增加部分以負擔10%為限，租期內不得調漲租金。整理續約調租、欠管理費、社區規約，附租約寫法與通知房客的訊息範本。
• 房東修繕責任：誰修、多久、房客能不能自己修
  租屋損壞原則由房東修，例外是另有約定、習慣或房客造成。整理冷氣熱水器等設備怎麼算、房東不修時房客自行修繕扣租金的條件、房東進屋修繕要先通知，附修繕分工表與報修回覆範本。
• 套房出租規定（只整理條文找得到的部分）
  套房出租適用租賃住宅條例與內政部應記載事項。整理租賃範圍怎麼寫、套房電費每度上限、水瓦斯網路怎麼約定、不能禁止遷戶籍與申請租金補貼、轉租要書面同意，附套房出租檢查清單。
• 房東 LINE 回覆範本與防詐提醒
  房東用LINE聯絡房客，要當正式通知用的，先在租約約定即時通訊軟體文字方式。提供看房、繳租、報修、退租四種可直接複製的回覆範本，以及收租帳戶、匯款截圖、驗證碼等防詐提醒。
• 房客欠租處理步驟：催告、終止、點交、押金抵充
  房客遲付租金達2個月租額，經定相當期限催告仍不付，房東才可以提前終止租約，且要在終止前30日書面通知。整理處理步驟、押金抵充、房客不搬與強制執行，附催告與終止通知範本。

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